Bureaux · Commerces · Enseignes
Conseil indépendant en immobilier commercial & d’entreprise
J’audite vos charges locatives et je négocie vos loyers commerciaux : des baisses de loyer de l’ordre de 8 à 45 % selon les dossiers — à la prise à bail, au renouvellement ou lors des refacturations annuelles.
25 ans +
d’expertise en immobilier d’entreprise et baux commerciaux
≈ 85 %
de succès en renégociation de loyers (2022-2025)
+ 150
baux commerciaux gérés en direct, à l’échelle nationale
+ 500
locaux commerciaux pilotés en administration de biens
Audit de vos charges & loyers
« Suis-je surfacturé ? » — une réponse précise, chiffrée et documentée, pour payer le juste prix de vos locaux.
Audit de charges locatives
Détection des surfacturations, erreurs de refacturation et clauses abusives — loyers, charges, indexations, taxes, travaux — et chiffrage des économies récupérables.
Négociation de loyer commercial
Benchmark de la valeur locative de marché et accompagnement dans la discussion avec votre bailleur : prise à bail, échéance triennale, renouvellement.
Assistance précontentieuse
Analyse et sécurisation des clauses sensibles de votre bail — indexation, charges récupérables, garanties, pénalités — avant signature ou renouvellement, pour prévenir le litige.
Conseil immobilier & direction externalisée
« Qui pilote mon immobilier ? » — une fonction immobilière senior, opérationnelle, mobilisable ponctuellement ou durablement.
Gestion de patrimoine commercial
Pilotage administratif de votre parc de locaux — zones commerciales, centres commerciaux, pieds d’immeuble : échéances, indexations, vérification des refacturations.
Transaction murs & fonds
Accompagnement à l’achat, à la vente et à la cession de droit au bail : mise en relation, négociation et sécurisation de l’opération.
Gestion locative & administrative
Suivi des baux, recouvrement, sinistres et mise en conformité réglementaire — décret tertiaire, déclarations OPERAT.
Direction immobilière externalisée
Prise en charge, temporaire ou récurrente, de votre fonction immobilière — en interface directe avec la direction générale et la direction financière.
Des résultats concrets
Quatre missions récentes, anonymisées — le détail de chaque situation est présenté lors de notre premier échange.
≈ − 30 %
Régularisation de charges contestée
1 500 m² de bureaux, plus de 400 K€ de régularisation réclamés sur trois exercices. Analyse des relevés et des justificatifs, échange constructif avec le bailleur : environ 30 % de réduction obtenue, contentieux évité.
12 → 20 %
Loyer renégocié à l’échéance triennale
Le taux d’effort d’une enseigne double en deux ans et menace la continuité d’exploitation. Renégociation du loyer et des charges, dialogue rétabli avec le bailleur, conditions d’exploitation durablement sécurisées.
35 magasins
Réorganisation d’un réseau national
Fermeture de 35 magasins de 650 à 1 200 m², France entière, dans un délai court : préavis vérifiés, dossiers huissiers, états des lieux collectés et restitutions négociées pour maîtriser les coûts.
1 parc audité
Audit de gestion locative
Pour une agence immobilière gérant des lots commerciaux : audit des échéances et des indexations de loyer sur l’ensemble du parc, rapport à la direction, puis mandat pour mener les ajustements avec locataires et propriétaires.
Cas réels, anonymisés. Les ordres de grandeur indiqués sont constatés sur des dossiers passés et ne constituent pas un engagement de résultat.
Qui suis-je ?
Hélène d’Audiffret, fondatrice de Lexoptim
Juriste en droit immobilier et ex-avocate au Barreau de Paris (1994-2003), je pratique l’immobilier commercial depuis plus de 25 ans, dont 12 ans en administration de biens : plus de 150 baux gérés en direct côté preneur à l’échelle nationale, plus de 300 baux côté bailleur et plus de 500 locaux commerciaux pilotés. Cette double compétence — juridique et opérationnelle — est rare sur ce segment : elle me permet de lire un bail comme un compte de charges, d’anticiper les arguments d’en face et d’obtenir des conditions optimisées, tout en préservant la relation avec votre bailleur.
Lexoptim est basée à Paris 9e et intervient partout en France.
Membre de l’AFJE et de la FNAIM Grand Paris
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un audit de charges locatives ?
C’est le contrôle détaillé des sommes refacturées par votre bailleur : loyers, charges, indexations, taxes et travaux. L’objectif est de vérifier leur conformité à votre bail commercial, d’identifier les erreurs ou refacturations indues et de générer des économies mesurables pour votre entreprise.
Quelles économies peut-on espérer ?
Selon les dossiers traités entre 2022 et 2025, les baisses de loyer obtenues sont de l’ordre de 8 à 45 %, pour environ 85 % de succès en renégociation. Sur les charges, tout dépend des anomalies détectées : dans un dossier récent, une régularisation de plus de 400 K€ a été réduite d’environ 30 %. Ces ordres de grandeur sont indicatifs, constatés sur des dossiers passés, et ne constituent pas un engagement de résultat. Chaque situation fait l’objet d’un chiffrage préalable.
Quand faut-il négocier ou renégocier son loyer commercial ?
Aux grands rendez-vous de la vie du bail : à la prise à bail, au renouvellement, et lors des refacturations annuelles de charges. Chacune de ces étapes offre une réelle marge de négociation, sur le montant du loyer comme sur les clauses du bail.
À qui s’adressent ces services ?
Aux entreprises locataires de bureaux, de commerces ou d’enseignes — qu’il s’agisse d’un site unique ou d’un parc de plusieurs dizaines de baux — ainsi qu’aux dirigeants, directions financières, agences immobilières et foncières qui souhaitent structurer ou externaliser leur fonction immobilière.
Intervenez-vous partout en France ?
Oui. J’ai géré des parcs immobiliers à l’échelle nationale — plus de 150 baux en direct et la fermeture coordonnée de 35 magasins sur tout le territoire. Les missions se mènent à distance et sur site, selon les besoins.
Pourquoi faire appel à un conseil indépendant ?
Parce qu’un conseil indépendant défend exclusivement vos intérêts de locataire. Mon expérience des deux côtés du bail — preneur et bailleur — me permet de savoir précisément où se trouvent les marges de négociation et comment les obtenir, tout en préservant la relation commerciale avec votre bailleur.
Échangeons sur vos coûts locatifs
Audit de vos charges, renégociation de loyer ou pilotage de votre parc : décrivez votre situation, je vous réponds rapidement.